Bei zahlreichen
Gewerbeimmobilien sind Objektgesellschaften mit dem Namen des Objekts im
Grundbuch eingetragen. Auch im Falle einer Veräußerung der Immobilie bleibt der
Grundbucheintrag unverändert. Der dahinterstehende Gedanke einer autonomen
Immobilie schafft nicht nur Transparenz, sondern ist der Schlüssel für eine
branchenweite digitale Asset-Management-Plattform. Ihre Wirksamkeit steigt –
analog zu Suchmaschinen – mit der Menge der eingespeisten Daten. So bleiben die
Angaben rund ums Asset auch bei Eigentümerwechseln mit einem Klick verfügbar.
Mögen Sie Transparenz? Konkret: Datentransparenz? In der Immobilienwirtschaft sind Daten ein Schatz, der erst langsam gehoben wird. Ob bei Transaktionen, in der Vermietung oder für den laufenden Betrieb – je mehr Daten durch die Parteien vorliegen, desto effizienter läuft das Geschäft. Mehr noch: Märkte leben von Informationen und Datenaustausch. Wer sie bewusst zurückhält, schadet dem Markt.
Ein strikt gefasster Eigentumsbegriff kann zu genau diesem marktschädigenden Verhalten führen. Damit soll kein Plädoyer für eine Enteignungsromantik erfolgen. Aber dass die Immobilie vor Transaktionen alle Einblicke gewähren soll, um nach Vertragsabschluss in die vertraulichen Laufwerke des neuen Eigentümers zu verschwinden, widerspricht den Marktprinzipien. Ein Umdenken ist nötig. Hierbei hilft die Idee der autonomen Immobilie: Anstelle von Unternehmen oder Fonds finden sich schon jetzt als Eigentümer zahlreicher Gewerbeimmobilien Objektgesellschaften in den deutschen Grundbüchern. Diese Gesellschaften tragen häufig die Bezeichnung des Gebäudes und verbleiben auch im Transaktionsfall im Grundbuch – Stichwort Share Deal. Bei einer Veräußerung ändert sich also nur der Eintrag im Handelsregister: vom Gesellschafter A zu Gesellschafter B. Das Grundbuch bleibt unberührt.
Im Grundbuch bemüht man sich bereits um etwas Transparenz. Seine für Kaufinteressenten maßgeblichen Angaben können seit einiger Zeit, je nach Ermessen des Bundeslandes, auch in elektronischer Form bereitgestellt werden. Neben den 16 verschiedenen Versionen ist der Zugang zum Grundbuch in einem Paragraphen mit vier Absätzen geregelt. Unkompliziert ist etwas anderes.
Die Angaben des Grundbuchs und weitere Informationen können sich ebenso in Web-Plattformen befinden. Dort ist es möglich, analoge Dokumente zu klassifizieren und der jeweiligen Kategorie im digitalen Asset zuzuordnen. Die Effizienz dieser Plattformen steigt – ähnlich wie bei Suchmaschinen – mit der Menge der eingespeisten Daten. Nicht nur für Transaktionen, sondern für das gesamte Asset Management wäre eine branchenweite Plattform ein Quantensprung. In Zukunft wird beim Verkauf einer Immobilie deshalb einfach die Zugriffsberechtigung auf das digitale, „autonome“ Asset an den neuen Eigentümer übergehen, während es unverändert auf der Plattform bleibt. Das Konzept der autonomen Immobilie ist dabei mehr als ein Gedankenkonstrukt. Denn wie jeder Jura-Erstsemestler lernt, gehört auch der Kölner Dom – ja, genau: sich selbst.
Digitalisierung betriftt jedes Unternehmen, eher früher, als später
Weltweit werden in nahezu allen Branchen Geschäftsmodelle mit Hilfe digitaler Technologien weiterentwickelt, sei es evolutionär oder revolutionär (disruptiv).
Ganz gleich, ob es sich um Online‐Banking, Shoppinggewohnheiten oder aber die industrielle Fertigung handelt, sämtliche Businessmodelle haben einen zentralen Treiber: den Kunden.
Er fordert maßgeschneiderte, individuelle Produkte und Leistungen, die Zeit einsparen, sinnvolle Zusatzfunktionen oder einfach Komfortgewinn bieten.
Kunden stellen damit neue Anforderungen an Unternehmen und lösen globale Veränderungsprozesse aus, wodurch sie aktiven Einfluss auf individuelle Prozesse und Arbeitsweisen nehmen wie noch nie zuvor. Dienstleister haben aufgrund der gebotenen Transparenz keine Chance, diesen Forderungen auszuweichen, wenn sie dem Wettbewerb standhalten wollen.
Basis dieses Transformationsprozesses bildet die Metamorphose von „Big Data“ zu „Smart Data“, also die Umwandlung unbegrenzter Datenmengen in digitales Know-How.
Die (Kommunikations-) Beziehungen zwischen den an der Wertschöpfung beteiligten Partnern unterliegen somit ebenfalls einer umfänglichen Veränderung. Einzelne Marktmechanismen der Branche werden eliminiert bzw. neu definiert, wodurch die Anpassung der Geschäftsmodelle und Strategien von Unternehmen dringend notwendig wird.
Insbesondere in reifen Märkten – wie der Immobilienbranche - eröffnet die Digitalisierung damit aber auch zahlreiche neue Spielräume und Chancen zur Differenzierung im Wettbewerb und dies nicht selten einhergehend mit erheblichen Effizienzgewinnen.
Die Digitalisierungsstrategie ist somit zentraler Bestandteil der Unternehmensstrategie. Sie kann aber nur dann erfolgreich sein, wenn sie absolut kongruent zur Unternehmenskultur und den dort verankerten Werten entwickelt wird.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden, verliert die digitale „Revolution“ auch ihren bedrohlichen Charakter. Denn häufig muss das vorhandene Geschäftsmodell nicht vollständig über Bord geworfen werden, oftmals ist es hinreichend und auch ratsam, vorhandene Bestandteile evolutionär zu digitalisieren. Die bestehenden Prozesse werden schlanker und damit kostengünstiger, schneller und in höherer Qualität verfügbar gemacht und Kunden erfahren einen zusätzlichen Leistungsnutzen.
Was muss getan werden?
Zunächst muss daher der „digitale Reifegrad“ des Unternehmens ermittelt werden. Dies erfordert eine Standortbestimmung des Unternehmens im Marktvergleich, also eine exakte Klärung, in welchem Umfang und insbesondere in welcher Geschwindigkeit sich im jeweiligen Marktsegment tatsächlich ein Wettbewerbsvorteil erreichen lässt und v.a. inwieweit Kunden hierdurch einen weiteren Nutzen erfahren.
Ist diese Ausgangsposition eindeutig definiert, kann die Zielentwicklung relativ schnell abgeleitet und in eine Strategie überführt werden. Vorhandene und etwaig benötigte Ressourcen werden auf die relevanten Erfolgsfaktoren ausgerichtet und nicht in redundanten Abläufen verschwendet.
Wie kann das passieren?
Bei der Analyse des bestehenden, sowie bei der Bestimmung des intendierten digitalen Reifegrades sollten bereits in einem frühen Stadium Mitarbeiter unterschiedlicher Verantwortungsbereiche an Bord geholt werden. Agile Managementmethoden wie beispielsweise Design Thinking und Scrum stellen dabei hilfreiche Tools zur Seite.
Die Interdisziplinarität, sowie das Eliminieren hierarchischer Betrachtungen, gewährleisten dabei einerseits einen umfänglichen und damit kreativeren Blick auf die erforderlichen Innovationen und sensibilisieren andererseits für die notwendigen Veränderungen, denen sich die Organisation stellen muss.
Change Management beginnt damit bereits vor und nicht erst nach der Transformationsentscheidung.
Nicht unerheblich für den Transformationsprozess sind selbstverständlich ebenso die Höhe der erforderlichen Investitionen, die möglichen Kombinationen unterschiedlicher Digitalitätsgrade des jeweiligen Prozesses bzw. Leistungsbestandteils und deren zeitliche Priorisierung.
Sowohl diese Festlegungen, als auch die Realisierung, erfolgen idealerweise interdisziplinär und durch die Einbindung interner und externer Fachkräfte. Der zielführende Einsatz digitaler Techniken erfordert in verschiedener Hinsicht neue Denklogiken, die sich zumeist grundlegend von jenen herkömmlicher IT‐Projekte unterscheiden. Nicht zuletzt deshalb ist es ratsam, Mitarbeiter wirklich ins Boot zu holen, ihnen die obligaten Veränderungsschritte transparent zu machen und über diese Vorgehensweise sowohl mögliche mentale wie emotionale Barrieren gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Unternehmen, die diesen „Aufwand“ scheuen, werden erleben müssen, dass sich ihr (Markt-)Umfeld sukzessive und ohne Vorankündigung verändern wird und dies nicht nur vorübergehend, sondern mit nachhaltiger Wirkung.
Abgesehen von seiner existentiellen Notwendigkeit, ist der innovative Wandel ein äußerst kreativer und dadurch hochspannender Prozess, der – auch weil er manchmal ungeahnte Potentiale bei einzelnen Beteiligten zutage fördert – den Teamgeist beflügelt und schließlich einfach allen Spaß macht.
Um die Digitalisierungsstrategie zu einer überzeugenden Erfolgsstory zu entwickeln, gilt es daher, diese v.a. auch „nach innen“ richtig zu positionieren und damit die Erkenntnis: Change = Chance als einen zentralen Bestandteil der Unternehmenskultur zu verankern.
Carpe diem!
